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伯安財經觀察：目前全國房價已開始逐步冷卻，以前那種房價的普遍上漲，到席卷全國的樓市調控，最近的一年，樓市并不平靜。從近期樓市的表現來看，樓市調控政策的效果正在顯現。房價的漲漲跌跌，牽動了許多人的心弦，想要真正了解房子，你至少需要明白這些。
一、關于房子升值問題：很多家庭的房產是“不可動的”，即使增值也是“虛”的
由經濟日報社中國經濟趨勢研究院編制的《中國家庭財富調查報告（2017）》日前發布。報告分析認為，我國家庭人均財富增長一方面是由于收入的累積作用，另一方面則是由于財產的市場價值有所提高。比如，2016年，房價繼續走高推動了房產凈值增長。相比2015年，2016年全國居民房產凈值增長幅度達17.95%，城鎮居民更多地從房產價格上升中獲益。
在房價上漲的情況下，表面上看，居民家庭財富水漲船高，一些大城市中心區的家庭，幾乎每家的房產都在500萬元以上，有的甚至達到千萬元以上。但是，房產大幅增值，是否就意味著家庭財富也實打實地增長呢？這需要具體問題具體分析。
對那些靠炒房、拆遷甚至貪腐弄到多套房產的家庭來說，房價上漲確實帶來了財富增長。但對于大多數以房子來自住的家庭來說，沒有感到什么變化，充其量就是“紙上富貴”，日子該怎么過還是怎么過。甚至不少家庭還為此憂心忡忡，因為隨著子女的長大，將面臨買不起婚房的尷尬。
二、衡量家庭財富狀況，不僅在于房產增值多少，更在于居民的金融資產增值多少。
畢竟作為不動產的房子再怎么增值，大多數人家是不能去變現的。或許，有人說，可以把城區價格高的房子賣了，到郊區或者外地去買房，手里還能留下一些閑錢。問題在于，有多少家庭愿意去充當這樣的“聰明人”？
家庭財富增長，需要見到真金白銀，需要更多具有流動性的金融資產支撐。拿房產增值說事，可能會造成一種誤導，加劇人們買房保值的心理。“房子是用來住的，不是用來炒的”，這是未來房地產市場發展的原則和方向。評估中國家庭財富的增長，最好能夠刨去那些自住的且只有一套房的房產增值，這樣的調查數據才能更準確反映中國家庭財富的增長狀況。因為，很多家庭的房產是“不可動的”，即使增值也是“虛”的。
三、關于公積金讓更多職工受益
住建部、財政部、央行近日聯合發布的《全國住房公積金2016年年度報告》顯示，2016年全國住房公積金業務繼續保持安全、平穩的發展態勢，繳存、提取、貸款等主要指標持續增長，資金使用效率不斷提高，服務水平穩步提升，支持職工住房消費力度進一步加大。
四、住房公積金貸款以支持首套、144平方米以下普通商品住房為主。
《報告》顯示，2016年住房公積金繳存額16562.88億元，比上年增長13.84%。截至2016年底，住房公積金繳存總額106091.76億元，繳存余額45627.85億元，分別比上年末增長18.55%和12.18%，近5年來，住房公積金年度繳存額均保持兩位數以上的增長速度。住房城鄉建設部有關負責人表示，除因繳存職工人數持續增加帶來繳存額增長外，職工工資收入水平不斷提高是繳存額增長的重要原因。《報告》顯示，全國住房公積金人均繳存額1.27萬元，同比增長7.99%，增長幅度與同期全國平均工資增長幅度相適應。
2016年，住房公積金資金使用效率大幅提升。住房城鄉建設部有關負責人表示，緊扣職工住房消費需求，加大住房公積金資金使用力度，是2016年全國住房公積金工作的一大特點。全年住房公積金提取額11626.88億元，比上年增長5.82%，提取率70.20%；發放個人住房貸款327.49萬筆、12701.71億元，分別比上年增長4.80%、14.61%。與此同時，住房公積金重點支持基本住房消費。《報告》顯示，2016年發放的貸款筆數中，首套房貸款占83.51%，二套及以上住房貸款占16.49%。數據顯示，住房公積金貸款以支持首套、144平方米以下普通商品住房為主。
五、關于房貸問題：提前還房貸可能被罰款
房貸逾期會被罰款不新鮮，但就在最近，有借款人卻因為提前還房貸，被某銀行要求交納最低2萬元的違約金。這是怎么回事？
其實是因為不同銀行的規定不同，目前商業銀行針對提前還貸有幾種處理方式：一是無論何時還款，均不收違約金。二是在一定時期（3個月、半年、一年）內不允許提前還款，此后不收違約金。三是有些銀行規定，提前還款將收取違約金。有的以本金的百分比算，有的加收若干個月份的利息。
各家銀行對于提前還貸的規定彼此各不相同，建議借款人在決定提前還貸時，務必弄清貸款銀行的操作流程，提前預約。最好是聯系當時辦理貸款的業務員或者客戶經理，按照他們所屬支行的具體規定來操作。
要知道，提前還貸并不是人人都適合。比如，公積金貸款在幾次降息之后，5年以上貸款利率已經降至3.25%，與其提前還款，還不如把這筆錢拿去做理財。如今低風險貨幣基金的收益率都已經回升至4%以上了。對已經簽約7折左右利率商業貸款的借款人也可以按上述情況處理。
同時，等額本息還款已經超過5年的借款人也不適合提前還貸。因為按銀行等額本息的還款方式，貸款年限過半，就意味著超過一半甚至近80%的貸款利息已經在前期的還款過程中償還，剩下月供中絕大多數都是本金，提前還貸的意義不大。
此外，如果自己手頭還有其他更好的投資理財項目，收益率超過房貸利率的，以及對流動資金需求比較高的借款人，也沒有必要選擇提前還貸。但若不會理財，且對負債極其敏感的借款人，提前還貸也是一個好選擇。
六、關于租房問題：這些新鮮事物正在改變租房市場
北京地鐵14號線將臺站不遠處的將臺公園旁坐落著一棟小樓，叫做將府公園自如寓。這棟公寓有175個房間可供出租，其格局與酒店式的開間相似，電視機、冰箱、爐灶等一應俱全，設有獨立衛生間。正在前臺工作的ZO（ziroom-organizer，自如管家）吳凡告訴記者，這間公寓自2012年開業之后入住率一直很高，在這里居住的大多是30歲左右的年輕人，大多都在周邊產業園、IT企業上班。
記者調查發現，以北京自如生活資產管理有限公司為代表的住房租賃企業，集中管理眾多房源，以更加專業化的管理和服務，為市場提供可供租賃的房源。專業化租賃機構有利于與租房者形成更加穩定的租賃關系。該公司提供的數據顯示，市場的平均租期是8個月，自如的平均租期能夠達到415天。
除了專業住房租賃機構興起正在助力租房市場外，長租公寓市場也正在發揮著作用。記者了解到，從去年開始，上海長租公寓市場加速興起，萬科、龍湖、陽光城、綠城等一批房地產企業紛紛以不同形式涉足這一市場，他們將客戶人群定位在城市青年群體和創客人群，租金水平與周邊小區租房價格接近。憑借較高的性價比，保持很高的出租率。
同樣定位城市青年群體和創客人群的還有一些專做集中式公寓或分散式公寓的創業項目。比如YOU+國際青年社區，先租賃整幢樓，統一改成集中式公寓出租，一層配備健身房、臺球室等公共娛樂設施，希望建成青年居住、生活、創業的社區平臺而不是僅僅出租公寓。
記者在調查中還了解到，廣州的公租房政策，也讓許多租客嘗到了甜頭。為使外來人口均等享受城市基本公共服務，2015年11月，廣州市出臺《來穗務工人員申請承租市本級公共租賃住房實施細則》，將符合條件的來穗務工人員納入住房保障范圍。2016年，共推出600套。廣州也由此開創了在全國超大城市、省會城市中外來人員承租市本級公租房之先河。
今年3月1日，《廣州市新就業無房職工公共租賃住房保障辦法》正式實施，重點瞄準高新技術企業或創新標桿企業中的新就業大學生、青年專業技術人員等基礎性人才。無論是個人還是家庭，只要符合條件即可申請，租金約為市場價的八折。其中個人承租的租期為5年，期滿不續租；單位承租的租期可續租一次，但總體租期不能超過10年。3月27日，首次推出的12個房源點、近1.7萬套公共租賃住房開始向用人單位整體租賃。
事實上，政府的作為不僅僅體現在公租房的建設上，也體現在對于租房市場的引導上。成都的熊雷在選擇長租公寓以前，對房租市場做過一些“功課”。“我感覺成都的房租市場比較規范。在成都房地產經紀協會的主頁上每半年就會發布一次中心城區房租水平，據我觀察，漲幅不大。”熊雷告訴記者。
成都市房管局相關負責人向記者介紹，通過定期發布租金水平信息，可以引導租賃當事人參考公布的市場租金水平信息，結合租賃房屋的實際情況協商確定具體的租金，減少隨意提高租金價格及漲幅等矛盾糾紛，抑制租金上漲異常等問題。(來源/ 經濟日報)
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